Dois-je commencer par acheter ma résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?
Cette question pose un réel débat !
En effet, l’achat de votre résidence principale coûte cher car vous souhaitez vivre dans une maison ou appartement qui vous plaît. Tout le monde mérite d’avoir la maison de ses rêves malheureusement, ils ont souvent un prix !
Pour passer au dessus de ce débat sans fin, vous pouvez transformer votre résidence en un investissement rentable.
C’est le sujet de notre article, on vous fait découvrir comment augmenter la valeur vénale de votre résidence principale. Ensuite, on explique comment la transformer en machine à plus-value.
La première bonne nouvelle, elle est exonérée de taxe sur la plus-value qui est de 36,2% !
1 – Résidence principale : Augmenter sa valeur vénale !
Vous souhaitez acquérir votre résidence principale, c’est un très bon choix (surtout avec un grand jardin) ! Néanmoins, vous devez penser à combien elle vous rapporte si vous laissez filer des opportunités de réaliser une plus-value.
Voici 3 stratégies pour augmenter la valeur vénale de votre résidence :
L’aménagement de combles
Avant d’acheter, il est important de savoir comment bien acheter. Au Delà de l’emplacement, vous devez cibler des biens avec des combles aménageables.
Pourquoi ?
Aménager des combles apporte de la surface habitable à votre acquisition. Imaginons que vous achetez un appartement de 60 m² sur bordeaux (4500 euros le m²). Vous avez la possibilité d’aménager 20 m², votre bien passe de 60 à 80 m² !
20 m²supplémentaires représentent 90 000 euros de plus-value latente. Vous pouvez réaliser un aménagement de combles pour 1000 euros du m² ! Soit un gain réalisé de 60 000 euros sur ce type d’opération.
La formule magique de l’aménagement de combles = (Surface devenue habitable x prix au m2 du marché ) – (surface à aménager x prix de rénovation) = gain du projet
L’extension de maison
Elle fonctionne de la même manière que l’aménagement de combles sauf que c’est votre surface constructible et le PLU qui déterminent la surface de l’extension.
Imaginons vous avez la possibilité de réaliser une extension de 30 m² soit un très beau T2 ! il vous coûte 1200 euros au m² soit 36 000 euros pour réaliser l’extension.
Les prix du marché sont de 3600 euros au m2, votre extension a une valeur 108 000 euros. Vous enlevez le coût pour la réaliser, vous gagnez 72 000 euros avec ce type de projet !
En prime, vous pouvez louer cette surface en location meublée ou l’exploiter en location courte durée.
L’extension de maison vous permet d’augmenter la valeur vénale de votre résidence principale et vous génère des revenus locatifs.
La surélévation
C’est une des stratégies les plus contraignantes à réaliser !
Vous devez respecter les règles administratives et faire avec les contraintes techniques. Cependant si vous avez la possibilité d’en réaliser une, vous êtes gagnant !
Elle coûte en général 2000 euros du m2. Si vous êtes situé dans une zone à 6000 euros le m2 alors vous générez une belle plus-value.
Cette opération est vraiment intéressante à condition que le coût de réalisation soit 3 fois inférieur au prix du marché.
En chiffres , vous faites une surélévation de 30 m² de surfaces habitables au prix de 2000e le m². Elle vous coûte 60 000 euros et les prix du marché sont de 6000 euros soit 180 000 euros la valeur de l’extension.
Votre gain est de 120 000 euros ! Pour augmenter la rentabilité de ce projet, l’extension peut être exploitée pour réaliser du locatif.
2 – Résidence principale : Générer 100 000 euros de plus-value
La deuxième option pour gagner avec votre résidence principale est la construction. Le principe est d’acheter un terrain assez grand pour réaliser 2 maisons !
Pourquoi ? Afin d’exploiter le principe de la division foncière.
Pour imager ce principe, voici un exemple précis en chiffres.
Vous achetez un terrain de 1000 m2 pour 100 000 euros puis vous le divisez en 2 terrains de 500 m2. A la revente, ils se vendent séparément à 70 000 euros soit une vente de 140 000 euros. La division a eu pour effet de vous faire réaliser une plus-value.
Les surfaces plus petites sont plus chères et plus demandées, c’est pourquoi il est avantageux d’acheter en gros !
Continuons l’exemple, vous disposez d’un terrain de 1000 m² acquis pour 100 000 euros. Vous avez la possibilité de construire 2 maisons de 100 m² sur le terrain.
Le coût de construction est de 2000 euros du m2 soit 200 000 euros par maison.
Le projet global compte les frais suivants :
Achat du terrain : 100 000 euros
Construction des 2 maisons : 400 000 euros
Total frais (Notaires, banque, aménagement, frais de recherche) : 30 000 euros
Projet Global : 530 000 euros
Les prix au m² dans notre exemple sont de 3500 euros au m2, la valeur de vos 2 maisons est alors de 700 000 euros (350 000 euros par maison).
Votre plus-value latente est donc de 170 000 euros mais attention à la taxe sur la plus-value.
La stratégie pour ne pas être soumise à la taxe sur la plus-value est d’habiter dans la première maison qui est construite et de la vendre une fois la deuxième construite. Vous emménagez ensuite dans la deuxième. Pour ne pas être requalifié marchand de biens, il est judicieux d’habiter au moins 3 ans dans la deuxième maison.
Guide Complet pour investir à Niort.
Résidence principale : sélectionner la ville où investir et choisir le bon terrain !
Le choix de la ville est important pour 2 raisons, l’opportunité que les prix grimpent et que le PLU permette de réaliser l’opération.
Idéalement, il faut choisir une ville ou vous avez envie d’habiter avec un fort potentiel de développement. L’autre critère à prendre en compte est de choisir une ville qui plaise à vos futurs acquéreurs (famille avec enfants qui souhaitent du calme avec des services).
Comment estimer le développement d’une ville ?
La démographie doit être en forte augmentation avec des projets d’infrastructures qui développent une zone géographique. Les projets de développements locaux améliorent l’attractivité des villes (déviation de la ville, réaménagement du centre ville, construction d’un collège)
La modification du PLU entraîne la raréfaction des biens donc les prix augmentent. Si on prend l’exemple de Bordeaux, la Rive Droite prend plus de valeur que la Rive Gauche.
Quels types de terrains ou bien rechercher ?
Vous pouvez chercher une maison à rénover ou un terrain sur une parcelle ayant de l’emprise au sol disponible avec la possibilité de construire une ou plusieurs maisons. Une façade sur rue avec une très grande longueur est appréciable.
Si vous ne souhaitez pas vous embêter à construire une deuxième maison, vous pouvez toujours diviser le terrain. Vous êtes bien sûr soumis à la taxe sur la plus-value dans ce cas.
CONCLUSION
L’achat de votre résidence principale est une opportunité à saisir selon la stratégie que vous adoptez.
Si vous ne pensez pas gagner dès le départ avec cette acquisition, vous réduisez en effet votre capacité d’emprunt.
Acquérir la maison de vos rêves, c’est très bien mais que vos rêves vous génèrent des gains c’est mieux.
Voici les règles d’or si vous souhaitez rentabiliser vos rêves :
- Valoriser votre résidence principale avec l’aménagement de combles, l’extension ou la surélévation
- Acheter une maison ou terrain divisible
- Construire 2 maisons à la place d’une seule
