Trouver LA bonne affaire en immobilier revient à chercher une aiguille dans une botte de foin.
Vous pensez la tâche terriblement difficile ? Voir impossible n’est-ce pas ?
Malgré vos dizaines d’heures de recherche sur LeBonCoin vous ne l’avez toujours pas trouvée ?
Voyons dans cet article un éventail de pistes pour améliorer vos recherches.
Juste une petite précision !
Ceci n’est pas un article pour ceux qui pensent qu’il est impossible de trouver LA bonne affaire.
Cet article n’est pas non plus pour les septiques qui pensent que ça n’arrive qu’aux autres.
Cet article est dédié à tous les optimistes qui savent que LA bonne affaire va tomber un jour.
Rien n’est impossible à ceux qui osent croire que c’est possible !
Maintenant que vous êtes motivés, on se retrousse les manches et on se lance.
Vous me suivez les investisseurs ?
C’est parti !
C’est quoi une bonne affaire ?
Quelle est la définition d’une bonne affaire ?
Avant même de partager toutes nos astuces d’investisseurs pour trouver LA bonne affaire, il est important d’avoir une définition commune de la “ bonne affaire”.
Selon nous, une bonne affaire répond à 2 critères :
- Un prix bien en dessous du marché
- Un bon emplacement géographique
Ces 2 critères permettent d’optimiser l’ensemble du bien pour offrir un rendement locatif immédiat.
Pour savoir si le prix du logement est bien en dessous du marché, vous pouvez consulter le prix d’autres biens qui sont dans le même quartier sur des sites comme meilleursagents.com, efficity.com, castorus.com, seloger.com ou encore leboncoin.fr.
Si vous êtes novice, le mieux reste de vous rapprocher d’un courtier ou d’un agent immobilier qui aura une vision des prix beaucoup plus précise de par son réseau d’experts. On va parler du réseau et de son importance plus bas dans l’article.
Vous avez une définition différente de la bonne affaire en immobilier locatif ?
Partagez la vôtre en commentaire ce sera un plaisir d’échanger pour peut-être, affiner cet article.
Quel intérêt de chercher LA bonne affaire ?
Il y a 2 catégories d’investisseurs.
Ceux qui veulent gagner de l’argent dès l’achat du bien et ceux qui souhaitent gagner de l’argent dans 5, 10 ou 15 ans à la revente du bien.
Nous allons nous intéresser à la 1ère catégorie, ceux qui veulent gagner du cash flow immédiatement et donc réaliser cette fameuse bonne affaire.
À l’achat, vous êtes sûr de gagner de l’argent mais à la revente ça reste une simple hypothèse. Qui peut affirmer que d’ici 5, 10 ou 15 votre bien aura prix X valeur ? Personne, c’est une simple suggestion de votre part.
Une bonne affaire vous permet de gagner de l’argent immédiatement sans attendre plusieurs années avant de le récupérer.
La question que vous vous posez maintenant c’est comment gagner de l’argent dès l’achat ?
En trouvant le bien idéal proposé par le bon vendeur et en posant les bonnes questions.
Voilà l’équation gagnante qui vous permettra de trouver LA bonne affaire.
Oui, elles sont rares mais si vous apprenez à bien les identifier vous ferez partie de cette minorité qui sait détecter les opportunités là où d’autres voient des difficultés.
Dans cet article on va vous donner un maximum de clés pour réunir ces 3 ingrédients et résoudre l’équation de la rentabilité immobilière.
Maintenant que nous avons une définition commune de LA bonne affaire et que nous avons défini l’intérêt d’en trouver une, allons encore plus loin sur le sujet.
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Pourquoi est-il si difficile de trouver LA bonne affaire ?
Pour répondre à cette question il faut prendre en compte 2 facteurs qui ont radicalement métamorphosé le marché de l’immobilier.
Le premier vous permet de lire cet article, j’ai nommé “Internet ».
Le deuxième fait tomber chaque mois des investisseurs de leur chaise. J’ai nommé, l’explosion du marché immobilier.
Je vous en parle plus en détail ?
C’est parti !
La digitalisation de l’immobilier
Le digital a révolutionné bon nombre de domaines et l’immobilier n’y a pas échappé. Que ce soit les vendeurs, les acquéreurs ou les locataires, tous ont de nouveaux comportements face à l’immobilier.
Un vendeur peut mettre en avant un bien en vidéo ou même en 3D, un acquéreur peut visiter un bien grâce à une visite virtuelle, un locataire pour rechercher un bien en utilisant la géolocalisation ou des moteurs de recherches dédiés.
Lorsqu’un bien est mis en vente sur internet, en quelques heures il est vu par des milliers d’internautes, quelques centaines d’acheteurs potentiels mais un seul deviendra propriétaire.
Auparavant, la visibilité d’un bien était beaucoup plus réduite et la concurrence moins importante.
En juin 2018, 23,2 millions de Français naviguent sur des sites ou des applications immobilières tous les mois ce qui représente en moyenne plus d’un Français sur trois (37 %).
On sait aujourd’hui que 95 % des projets immobiliers débutent par une visite sur Internet, les répercussions pour le secteurs sont donc très importantes.
Source : Le Figaro Immobilier
Le constat est là, internet a rendu l’immobilier beaucoup plus accessible que ces 20 dernières années.
Pour trouver LA bonne affaire il faut alors prendre conscience que vous n’êtes pas le seul à LA chercher. En gardant cela en tête, vous augmentez drastiquement vos chances de la trouver.
Sur vingt ans, l’immobilier devance largement l’or (7,4 %), les actions (5,1 %), l’assurance-vie (3,8 %) ou le Livret A (2,1%) SOURCE : IEIF
L’investissement immobilier a un caractère sécurisant et offre la possibilité d’emprunter à des taux relativement bas pour une très grande majorité des particuliers.
Un ralentissement de la hausse des prix
Mais vous faites toujours les gros yeux devant les vitrines des agences immobilières ?
Il vous arrive de regarder quelques annonces sur LeBonCoin et vous êtes sidéré par les prix ?
C’est normal, ces dernières années les prix ont énormément augmenté même si on constate une stagnation des prix dans la plupart des villes de France ces derniers mois.
A titre informatif, le prix au m2 oscille des 10 000€ en moyenne à Paris selon Le Figaro.
Mais malgré la hausse des prix, le nombre de ventes ne cesse d’augmenter pour atteindre 970 000 transactions en 2018 dans toute la France.
En soi, la hausse des prix dans l’immobilier restreint vos chances de trouver LA bonne affaire mais pourtant tous les mois des investisseurs parviennent à trouver le bien de leur rêve.
Il existe des méthodes pour y parvenir et LA bonne offre n’est pas forcément visible au premier abord sur les sites en lignes. C’est là que les choses deviennent intéressantes, tout le monde a les mêmes cartes, mais personne ne joue pareil.
Définir des objectifs clairs pour activer une stratégie gagnante
Avant de partir à la recherche d’un bien, tout bon investisseur se fixe un objectif spécifique, mesurable, atteignable, réaliste et temporellement défini.
Trouver LA bonne affaire n’est pas un objectif pertinent.
Voyons ensemble 5 critères qui composent un bon objectif puis je vous donnerai 1 exemple clair juste après.
Les 5 composantes d’un bon objectif :
#1 Spécifique : “Je veux investir dans l’immobilier” n’est pas un objectif précis. Souhaitez-vous faire du meublé ou du nu ? Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Investir sur du long terme ou du court terme ? Pourquoi voulez-vous investir ? Quelle est votre raison à VOUS d’investir dans l’immobilier ?
#2 Mesurable : Vous devez être en capacité de quantifier vos objectifs pour vérifier qu’ils soient atteints ou non. Dans l’immobilier c’est assez simple et voici 2 exemples : “Je veux acquérir 5 biens” ou encore “je veux construire 2 maisons sur ce terrain”. La “pierre” sera votre unité de mesure.
#3 Atteignable : Avez-vous les moyens d’atteindre vos objectifs ? Pour répondre à cette question, entourez-vous de professionnels (expert comptable, gestionnaire de patrimoine, etc.) afin de prendre en compte l’ensemble de votre situation et de valider ou non votre objectif d’investissement.
#4 Réalisable : Une pierre après l’autre, ne voyez pas trop gros et basez-vous sur des investisseurs qui ont déjà plusieurs biens à leur actif. Trouvez le juste milieu entre ambitieux et réaliste. L’immobilier n’est pas un jeu comme le Monopoly, si vous perdez tout, vous ne récupérerez pas les 20 000 en passant par la case départ.
#5 Temporellement défini : Si vous ne vous mettez pas une date limite, vous finirez votre vie à écumer les pages sur LeBonCoin. 6 mois ? 1 an ? 2 ans ? Fixez-vous une date précise à laquelle votre objectif devra être atteint. Par exemple, “le 30 juin 2024 je serai propriétaire de 5 studios à Toulouse”.
Voici un exemple d’objectif complet :
“Je veux acquérir 2 studios de 20m2 à Pau avant le 31 décembre 2020 pour générer un cash flow de 200€ net par mois grâce à de la location étudiante”.
Une fois que vous avez un objectif clair, il est temps pour vous de passer à une partie un peu plus pragmatique.
Vous l’avez probablement compris, cet article est bâti tel un entonnoir pour vous amener à comprendre la stratégie à mettre en place pour trouver la bonne affaire.
